Il prestito vitalizio ipotecario immobiliare - i prestiti vitalizi

Il prestito vitalizio ipotecario immobiliare era un contratto di finanziamento pressochè sconosciuto in italia almeno fino al 2006. Da tempo operativo nei paesi nord europei, il prestito vitalizio chiamato nel gergo anglosassone equity release o reverse mortgage, è stato introdotto nel nostro paese con il decreto n. 203 del 2005, convertito nella legge n. 248 del 2-12-2005 e reso operativo con la finanziaria del 2006. Il prestito vitalizio ipotecario immobiliare è un finanziamento molto particolare riguardo sia i destinatari che le modalità di rimborso. Attraverso il prestito vitalizio un proprietario almeno ultra sessantacinquenne di un immobile residenziale può ottenere, a fronte di iscrizione ipotecaria di primo grado, un prestito proporzionale sia al valore della casa che della sua età. Le modalità del rimborso del prestito vitalizio non avvengono a rate (come in un qualsiasi finanziamento), ma in unica soluzione a seguito della morte del proprietario e, naturalmente, a cura degli eredi. Questi sono i tratti generali dei prestiti vitalizi ipotecari. Analizziamo ora i particolari allo scopo di poter stabilire se alla fine, per avere liquidità, conviene procedere con il vitalizio oppure ricorrere a forme alternative di finanziamento.

Dicevamo che il contratto di vitalizio ipotecario è legato anzitutto allo status del richiedente: fondamentalmente ad anziani e pensionati, in quanto la legge stabilisce la età minima di 65 anni. Per stabilire la somma massima erogabile a mezzo vitalizio, partendo da un minimo di 20mila €, la casa verrà valutata da un perito. Determinato il valore dell'immibile, la somma effettivamente da erogare (dal 20% min. al 50% max del valore della casa) segue uno strano meccanismo legato alla età del richiedente: il vitalizio è direttamente proporzionale alla sua età, cioè, maggiore è l'età, maggiore sarà il vitalizio. In pratica, posto il valore dell'immobile il vitalizio avrà più o meno la seguente gradazione: da 65 a 70 anni la erogazione sarà del 20% del valore della casa, fino a 75 anni del 30-35%, fino a 85 anni del 40% superando gli 85-90 anni si arriva al 50% del valore della casa. Perchè questo metodo di erogazione ? Lo diremo alla fine dell'articolo, precisamente dopo aver parlato dei costi (elevatissimi) legati al prestito vitalizio ipotecario online.



Una caratteristica che rende apparentemente allettante il prestito vitalizio agli occhi degli anziani è la totale assenza di spese da anticipare. Cioè, il richiedente fin dall'inizio e durante tutto il vitalizio, che coincide con il resto della sua vita, non avrà nulla da pagare: nè rate, nè interessi passivi, nè spese iniziali, insomma niente di niente. Infatti, qualsiasi tipo di costo, indipendentemente dal nome, sarà sommato e diventerà oggetto di rimborso in unica soluzione da parte degli eredi o, se questi non vi sono o non vogliono o non possono, dalla vendita dell'immobile sotteso al credito vitalizio. Fin qui nulla di strano. Poniamo anche che spese accessorie ed interessi passivi siamo nella media di mercato. Ma allora dove sta la fregatura ?

Quest'ultima è rappresentata dal fatto che, a differenza di qualsiasi altro tipo di finanziamento italiano, nel atto di vitalizio è espressamente prevista la capitalizzazione annuale di spese ed interessi passivi, in poche parole hanno autorizzato l'anatocismo: gli interessi che producono altri interessi. L'anatocismo, ricordiamo, è da sempre vietato in italia. Fin dal 1942, anno di attuazione del codice civile, l'art. 1283 c.c. come uso e diritto ha sempre vietato questo modo di capitalizzare gli interessi, ma, fino a qualche anno fa le banche puntualmente effettuavano i conteggi con questa pratica scorretta, fino a che, grazie ai consumatori, sono state condannate e da allora ciò non si verifica più. Lo stato italiano invece che fa ? Come accezione a questa regola, limitatamente al prestito vitalizio, legalizza l'anatocismo, che, detto così a parole ha poca rilevanza, ma che, conti in mano e tradotto in cifre è qualcosa di impressionante a livello di costi sopportati dal contratto vitalizio. Nella seconda parte dell'articolo (link in fondo a questa pagina) daremo un esempio dei costi esorbitanti del atto di vitalizio oltre che di altre sue caratteristiche online.